התחדשות עירונית מכל הכיוונים: תמ״א 38, פינוי בינוי ומה זה אומר לדיירים
פרויקט התחדשות עירונית יכול להעניק לדיירים דירה חדשה וגדולה יותר, אבל גם לגרור שנים של המתנה ומחלוקות. מה ההבדלים בין המסלולים ואיך מגינים על הזכויות.
בכל עיר ותיקה בישראל אפשר לראות את זה: בניינים ישנים מוקפים פיגומים, עגורנים מעל שכונות שנבנו לפני שישים שנה, ושלטים של יזמים שמבטיחים דירות חדשות ומרווחות. ההתחדשות העירונית הפכה לאחד הכלים המרכזיים להגדלת היצע הדיור בערים, לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולשיפור איכות החיים בשכונות ותיקות. עבור הדיירים, מדובר בהזדמנות משמעותית, אבל גם בתהליך ארוך, מורכב ולעתים מתיש. הבנה של המסלולים השונים ושל הזכויות היא המפתח לעבור את הדרך בשלום.
למה בכלל צריך התחדשות עירונית
חלק ניכר מהבניינים בישראל נבנה לפני שנכנסו לתוקף תקנים מחמירים לעמידות בפני רעידות אדמה. ישראל נמצאת באזור פעיל סייסמית, ובניינים ישנים, במיוחד כאלה שנבנו על עמודים, עלולים להיות פגיעים. בנוסף, לבניינים רבים אין מעלית, אין ממ״ד והתשתיות שלהם מתיישנות.
במקביל, הערים זקוקות לדירות נוספות. במקום לבנות על שטחים פתוחים, התחדשות עירונית מאפשרת לנצל טוב יותר קרקע שכבר מיועדת למגורים, להוסיף קומות ודירות, ובמקביל לשדרג את התשתיות, הרחובות והשטחים הציבוריים.
תמ״א 38: חיזוק ותוספת
תמ״א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנועדה לעודד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. במסלול הראשון, המכונה חיזוק ועיבוי, היזם מחזק את הבניין הקיים ומוסיף קומות ודירות חדשות. בתמורה לזכויות הבנייה, הדיירים הקיימים מקבלים בדרך כלל ממ״ד, מרפסת, מעלית, שיפוץ של חדר המדרגות והחזית, ולעתים גם הרחבה של הדירה.
במסלול השני, המכונה הריסה ובנייה, הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש וגבוה יותר. הדיירים מתפנים לתקופת הבנייה, מקבלים מימון לשכירות חלופית, ובסיום חוזרים לדירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר מהקודמת.
בשנים האחרונות הממשלה הודיעה על הפסקה הדרגתית של תמ״א 38 ומעבר למסלולים חלופיים שמנוהלים על ידי הרשויות המקומיות, בהתאם לתיקוני חקיקה ולמדיניות של כל עיר. לכן, דיירים שבוחנים פרויקט צריכים לבדוק מה המסגרת התכנונית שחלה כיום על הבניין שלהם.
פינוי בינוי: התחדשות ברמת המתחם
פינוי בינוי הוא מסלול רחב יותר, שבו מתחם שלם של כמה בניינים נהרס ובמקומו נבנים בניינים חדשים, לרוב גבוהים בהרבה. מכיוון שמדובר בשטח גדול, אפשר לתכנן מחדש את המתחם כולו: רחובות, שטחים ירוקים, מבני ציבור ושטחי מסחר. הדיירים הקיימים מקבלים דירות חדשות בפרויקט, והיזם מממן את הבנייה ממכירת הדירות הנוספות.
פרויקטים של פינוי בינוי הם בדרך כלל ארוכים יותר, ולוקחים שנים רבות מהשלב הראשון ועד לקבלת המפתח. הם דורשים אישור של תוכנית בנייה חדשה, הסכמה של רוב הדיירים בכל הבניינים ומימון משמעותי. מנגד, הם מאפשרים שינוי עמוק יותר בפני השכונה.
רוב הדיירים והדייר הסרבן
אחד האתגרים המרכזיים בכל פרויקט התחדשות הוא השגת הסכמת הדיירים. החוק קובע רוב מסוים של בעלי הדירות שנדרש כדי לקדם פרויקט, והרוב הנדרש משתנה לפי סוג הפרויקט. דייר שמסרב באופן לא סביר עלול להיחשב דייר סרבן, ובמקרים כאלה ניתן לפנות לגורמים המוסמכים, ובמקרים מסוימים אף להגיש נגדו תביעה.
עם זאת, החוק מגן גם על דיירים שיש להם סיבה מוצדקת להתנגד, למשל אזרחים ותיקים, אנשים עם מוגבלות או דיירים שהתמורה המוצעת להם אינה הוגנת. הדיון על סבירות הסירוב מתנהל לפי שיקולים שנקבעו בחוק ובפסיקה.
איך מגינים על הזכויות
ההחלטה להצטרף לפרויקט התחדשות היא אחת ההחלטות החשובות שבעל דירה יקבל. כמה צעדים חיוניים שכדאי להקפיד עליהם:
- בחרו עורך דין מטעם הדיירים, שאינו קשור ליזם, גם אם היזם מממן את שכר הטרחה.
- בדקו את הניסיון, החוסן הכלכלי והפרויקטים הקודמים של היזם.
- דרשו ערבויות בנקאיות וביטוחים שמגינים על הדיירים בכל שלב.
- הבינו את מפרט הדירה החדשה, את לוחות הזמנים ואת הפיצויים במקרה של עיכוב.
- היזהרו מחתימה מוקדמת על מסמכים לפני שהתנאים ברורים ונבדקו מקצועית.
- היעזרו במפקח הנדסי מטעם הדיירים לאורך הבנייה.
הצד הכלכלי עבור הדיירים
עבור בעל דירה בבניין ישן, פרויקט התחדשות יכול להגדיל משמעותית את ערך הנכס. דירה חדשה, עם ממ״ד, מעלית, חניה ומרפסת, שווה בדרך כלל הרבה יותר מהדירה הקודמת. בנוסף, בדרך כלל ניתנות הקלות מס לדיירים המקוריים בעסקאות כאלה, בתנאים שנקבעו בחוק.
עם זאת, יש גם עלויות. בדירה חדשה דמי ועד הבית ותחזוקת המעליות והמערכות גבוהים יותר, ולעתים גם הארנונה עולה בגלל הגדלת השטח. חשוב לקחת זאת בחשבון, במיוחד עבור דיירים מבוגרים בעלי הכנסה קבועה. בחלק מהפרויקטים נקבעים הסדרים מיוחדים, כמו קרן שמממנת את דמי הניהול לתקופה מסוימת.
כמה זמן זה לוקח באמת
אחת האכזבות הנפוצות היא הפער בין ההבטחות לבין המציאות. פרויקטים רבים לוקחים שנים רבות יותר ממה שהוצג בתחילה, בגלל הליכי תכנון, התנגדויות, קשיי מימון או סכסוכים בין הדיירים. דיירים צריכים להיערך לתהליך ארוך ולא לבנות על לוחות זמנים אופטימיים במיוחד.
הדרך הטובה ביותר להתמודד עם הארכה היא לבחור יזם אמין, לשמור על נציגות דיירים פעילה ומאוחדת, ולעקוב באופן שוטף אחר התקדמות הפרויקט מול הרשות המקומית.
שורה תחתונה
התחדשות עירונית היא הזדמנות ממשית לשדרג את הבית, להגדיל את ערכו ולשפר את הבטיחות והנוחות. אבל זו גם עסקה מורכבת, שבה לדיירים יש הרבה מה להרוויח והרבה מה להפסיד. מי שמבין את המסלולים, בוחר אנשי מקצוע עצמאיים ומקפיד על הגנת הזכויות שלו בכל שלב, יכול להפוך את הבניין הישן לבית חדש ובטוח.
